מאמרים מקצועיים

זמן רב ומאמצים מרובים השקענו – והנה את בית חלומותינו מצאנו... עצות זהב בדרך לרכישת דירת "יד שנייה" : חשוב להגיע לדירה שבחרתם בשעות היום ובשעות הערב, כדי לבחון אותה היטב, ואף מומלץ להיעזר בחב' המתמחה בבדק בית או בבעל מקצוע מתאים. לא להתבייש לשאול את המוכרים שאלות מפורשות ביחס לתקינות הצנרת, בעיות רטיבות, אפשרויות גישה לחניה, ולמחסן, אופי השכנים, מוסדות סמוכים, ולערוך תרשומת של התשובות. מומלץ לשוחח עם ועד הבניין, במקרה של בית משותף, ולברר את עלויות התחזוקה השוטפת של הבניין, תיקונים צפויים, אופי השכנים והסביבה. חשוב לתאם כבר בשלב המו"מ את מועד הפינוי הצפוי של הדירה, ואת מועדי וסכומי התשלום במסגרת הרכישה. במקרה בו אתם מבקשים לקבל מימון לרכישה, מומלץ טרם החתימה לקבל אישור עקרוני לסכום המימון לפחות מבנק אחד, ואף להציג בפני הבנק את לוח התשלומים שסיכמתם עם המוכר. מומלץ ביותר שלא לחתום על מסמך "זכרון דברים". חתימה על "זכרון דברים" נראית ברב המקרים על ידי בתי המשפט ורשויות המס כחתימה על "חוזה מכר" לכל דבר ועניין, ואתם עשויים למצוא עצמכם רוכשים דירה על סמך מסמך כללי ותמציתי, שאיננו מגן על האינטרסים שלכם או על הציפיות שלכם ברכישה. אם למרות האמור אתם נחושים לחתום על "זכרון דברים" עשו זאת באמצעות עו"ד שינסח אותו עבורכם. מעט על המיסים והתשלומים הצפויים... מס רכישה - מס רכישה חל על רוכש דירה. שיעור המס ומדרגות המס נקבעים על פי שווי הדירה ונתונים אישיים של הרוכש. מס שבח - מס שבח חל על מוכר דירה. המס במהותו נועד למסות את הרווח של המוכר במכירה. קיימים מסלולי פטור והקלות ממס שבח. בעניינים אלה מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום. תשלומים לעירייה ולוועדה המקומית - מקובל כי תשלומים שוטפים ביחס לדירה חלים על המוכר עד למסירת החזקה בדירה וממועד המסירה בדירה לקונה חלים תשלומים אלה על הקונה. חריג לכך הינו היטל השבחה, שבדר"כ חל על מוכר במידה והתוכנית המשביחה אושרה עד יום המכירה, וממועד המכירה ואילך חל על הקונה. תפקידו של עורך הדין בעסקה : בדיקת המרשמים בהם מתנהל הנכס, ומעמדם של המוכרים בנכס. בדיקת קיומם של עיקולים, משכנתאות או הערות על הנכס. ניהול מו"מ עם הצד השני לעסקה וגיבוש תנאי ההסכם תוך הגנה על אינטרס הלקוח. רישום הערת אזהרה ו/או קבלת בטוחה לטובת הקונה על מנת לתת פומביות לעסקה ולהבטיח את זכויות הקונה בנכס לאחר החתימה על הסכם המכר. ניהול חשבון נאמנות על מנת להבטיח תשלומי המיסים והחובות של המוכר בעסקה. השלמת העסקה ברישום והעברת הזכויות בנכס ע"ש הקונה, נקי מכל הערה או חוב של המוכר. הכותבת הינה עו"ד, בעלת משרד המתמחה בייצוג מוכרים וקונים בעסקאות מכר "יד שניה", וברכישה מקבלנים. האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, ויש לקבל יעוץ פרטני טרם ביצוע עסקה. משרדנו ישמח לעמוד לשירותכם בדרך הבטוחה ביותר לרכישת דירתכם

לעיתים בדרך לדירה המיוחלת מחליטים קונים לרכוש מגרש פנוי לבניה. היתרונות ברכישת מגרש פנוי הם שסכום הרכישה נמוך יותר, וקיימת לקונים אפשרות לתכנן את הבניה באופן אופטימלי, על פי רצונותיהם וצרכיהם. בצד היתרונות יש נושאים חשובים שעל קונה לתת עליהם את הדעת טרם חתימה על הסכם לרכישת מגרש לבניה. כך למשל, יש לבחון את מיקום המגרש, צורת המגרש, הפרשי מפלסים ו/או שיפועים במגרש, כל אלה ועוד נתונים משפיעים על עלויות הבניה הצפויות. בנוסף, יש לבחון את פרטי בעלי הזכויות במגרש, האם מדובר בבעלות פרטית או בבעלות של מדינת ישראל, קק"ל, רשות הפיתוח. בבניה במגרש שהבעלות בו אינה פרטית נדרשת קבלת הסכמת בעלי הקרקע לבניה, הסכמה שלרב קבלתה מותנית בביצוע תשלומים נוספים. כמו כן, יש לערוך בדיקות באשר לזכויות הבניה במגרש. על כל מגרש חלה תוכנית בנין עיר המגדירה את זכויות הבניה, התנאים לניצול הבניה במגרש והוראות הבינוי. בנוסף, לעיתים חלות על המגרש הוראות ביחס להפקעת המגרש, כולו או חלקו. את הנתונים ביחס לזכויות הבניה ולהפקעות במגרש ניתן לקבל מהרשות העירונית ומהועדה המקומית לתכנון ובניה, אולם מומלץ להתייעץ עם אדריכל טרם חתימה על הסכם לרכישת המגרש. כמה מילים על המיסים והתשלומים הצפויים ברכישת מגרש חלה על רוכש חובת תשלום מס רכישה, ועל מוכר חובת תשלום מס שבח. ככלל חובת תשלומי היטל השבחה והיטלים נוספים שהתגבשו עד למועד המכירה או בגין תוכנית בנין עיר בתוקף נכון למועד המכירה חלה על המוכר וממועד המכירה ואילך על הקונה. בנוסף צפויים תשלומי אגרות בניה על המבקש לקבל היתר לבניה במגרש. ככל שמדובר במגרש שאיננו בבעלות פרטית צפויים תשלומים גם לבעלי הקרקע, כדוגמת רשות מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח או קק"ל, לשם קבלת הסכמתם למכר ולבניה במגרש. ככל שברצונכם לקבל מימון לבניה או לרכישת המגרש מומלץ לפנות לקבלת אישור עקרוני מראש מבנק למשכנתאות או גורם מממן לפי בחירתכם. תפקידו של עוה"ד ברכישת מגרש לבניה קיימת חשיבות רבה לקבלת ליווי וייצוג בהסכם לרכישת מגרש מעו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן. עוה"ד בודק את פרטי הבעלים של המגרש, ומעמדו של המוכר במגרש. עוה"ד בודק קיומם של עיקולים או שעבודים על הזכויות במגרש. עוה"ד ינהל עבורכם מו"מ עם הצד השני לעסקה ויגבש הסכם שיבטיח את זכויותיכם במגרש. עוה"ד ידאג לרישום הערת אזהרה לטובתכם על הזכויות במגרש, על מנת להעניק פומביות להסכם ביניכם לבין המוכר, ועם תשלום התמורה עבור רכישת המגרש ידאג להבטיח את רישום המגרש על שמכם, נקיים מכל חוב או חובה של המוכר. עו"ד המתמחה בתחום גם ידאג לסייע לכם בביצוע כל הבדיקות הנדרשות ובחינת מכלול השיקולים טרם החתימה על הסכם. הכותבת הינה עו"ד, בעלת משרד המתמחה בתחום הנדל"ן ובייצוג מוכרים וקונים בעסקאות מכר "יד שניה", ורכישה מקבלנים. האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, ויש לקבל יעוץ אישי טרם ביצוע עסקה. משרדנו ישמח לעמוד לשירותכם בדרך הבטוחה ביותר לרכישת דירתכם

לאחרונה ייצג משרדנו בעלת דירה בבית משותף, שצמודות לדירתה 4 חניות, שנרכשו על ידה בשנות השישים. בעלת הדירה הינה אשה מבוגרת, המתגוררת לבד, ואיננה עושה שימוש קבוע בחניות, כך שחלקן פנויות מרבית הזמן.