מאמרים מקצועיים בתחום המשפט - נדלן

עצות זהב בדרך לרכישת דירת "יד שנייה"

Mon, 16 Dec 2019 21:17:32 GMT

זמן רב ומאמצים מרובים השקענו –

והנה את בית חלומותינו מצאנו...

עצות זהב בדרך לרכישת דירת "יד שנייה" :

חשוב להגיע לדירה שבחרתם בשעות היום ובשעות הערב, כדי לבחון אותה היטב, ואף מומלץ להיעזר בחב' המתמחה בבדק בית או בבעל מקצוע מתאים.
לא להתבייש לשאול את המוכרים שאלות מפורשות ביחס לתקינות הצנרת, בעיות רטיבות, אפשרויות גישה לחניה, ולמחסן, אופי השכנים, מוסדות סמוכים, ולערוך תרשומת של התשובות.
מומלץ לשוחח עם ועד הבניין, במקרה של בית משותף, ולברר את עלויות התחזוקה השוטפת של הבניין, תיקונים צפויים, אופי השכנים והסביבה.
חשוב לתאם כבר בשלב המו"מ את מועד הפינוי הצפוי של הדירה, ואת מועדי וסכומי התשלום במסגרת הרכישה.
במקרה בו אתם מבקשים לקבל מימון לרכישה, מומלץ טרם החתימה לקבל אישור עקרוני לסכום המימון לפחות מבנק אחד, ואף להציג בפני הבנק את לוח התשלומים שסיכמתם עם המוכר.
מומלץ ביותר שלא לחתום על מסמך "זכרון דברים". חתימה על "זכרון דברים" נראית ברב המקרים על ידי בתי המשפט ורשויות המס כחתימה על "חוזה מכר" לכל דבר ועניין, ואתם עשויים למצוא עצמכם רוכשים דירה על סמך מסמך כללי ותמציתי, שאיננו מגן על האינטרסים שלכם או על הציפיות שלכם ברכישה. אם למרות האמור אתם נחושים לחתום על "זכרון דברים" עשו זאת באמצעות עו"ד שינסח אותו עבורכם.

מעט על המיסים והתשלומים הצפויים...

מס רכישה - מס רכישה חל על רוכש דירה. שיעור המס ומדרגות המס נקבעים על פי שווי הדירה ונתונים אישיים של הרוכש.
מס שבח - מס שבח חל על מוכר דירה. המס במהותו נועד למסות את הרווח של המוכר במכירה. קיימים מסלולי פטור והקלות ממס שבח. בעניינים אלה מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום.
תשלומים לעירייה ולוועדה המקומית - מקובל כי תשלומים שוטפים ביחס לדירה חלים על המוכר עד למסירת החזקה בדירה וממועד המסירה בדירה לקונה חלים תשלומים אלה על הקונה. חריג לכך הינו היטל השבחה, שבדר"כ חל על מוכר במידה והתוכנית המשביחה אושרה עד יום המכירה, וממועד המכירה ואילך חל על הקונה.

תפקידו של עורך הדין בעסקה :

בדיקת המרשמים בהם מתנהל הנכס, ומעמדם של המוכרים בנכס.
בדיקת קיומם של עיקולים, משכנתאות או הערות על הנכס.
ניהול מו"מ עם הצד השני לעסקה וגיבוש תנאי ההסכם תוך הגנה על אינטרס הלקוח.
רישום הערת אזהרה ו/או קבלת בטוחה לטובת הקונה על מנת לתת פומביות לעסקה ולהבטיח את זכויות הקונה בנכס לאחר החתימה על הסכם המכר.
ניהול חשבון נאמנות על מנת להבטיח תשלומי המיסים והחובות של המוכר בעסקה.
השלמת העסקה ברישום והעברת הזכויות בנכס ע"ש הקונה, נקי מכל הערה או חוב של המוכר.
הכותבת הינה עו"ד, בעלת משרד המתמחה בייצוג מוכרים וקונים בעסקאות מכר "יד שניה", וברכישה מקבלנים.
האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, ויש לקבל יעוץ פרטני טרם ביצוע עסקה.

משרדנו ישמח לעמוד לשירותכם בדרך הבטוחה ביותר לרכישת דירתכם

עצות זהב ברכישת מגרש לבניה

Thu, 12 Dec 2019 19:43:05 GMT

לעיתים בדרך לדירה המיוחלת מחליטים קונים לרכוש מגרש פנוי לבניה.

היתרונות ברכישת מגרש פנוי הם שסכום הרכישה נמוך יותר, וקיימת לקונים אפשרות לתכנן את הבניה באופן אופטימלי, על פי רצונותיהם וצרכיהם.

בצד היתרונות יש נושאים חשובים שעל קונה לתת עליהם את הדעת טרם חתימה על הסכם לרכישת מגרש לבניה.

כך למשל, יש לבחון את מיקום המגרש, צורת המגרש, הפרשי מפלסים ו/או שיפועים במגרש, כל אלה ועוד נתונים משפיעים על עלויות הבניה הצפויות.

בנוסף, יש לבחון את פרטי בעלי הזכויות במגרש, האם מדובר בבעלות פרטית או בבעלות של מדינת ישראל, קק"ל, רשות הפיתוח.

בבניה במגרש שהבעלות בו אינה פרטית נדרשת קבלת הסכמת בעלי הקרקע לבניה, הסכמה שלרב קבלתה מותנית בביצוע תשלומים נוספים.

כמו כן, יש לערוך בדיקות באשר לזכויות הבניה במגרש.

על כל מגרש חלה תוכנית בנין עיר המגדירה את זכויות הבניה, התנאים לניצול הבניה במגרש והוראות הבינוי.

בנוסף, לעיתים חלות על המגרש הוראות ביחס להפקעת המגרש, כולו או חלקו.

את הנתונים ביחס לזכויות הבניה ולהפקעות במגרש ניתן לקבל מהרשות העירונית ומהועדה המקומית לתכנון ובניה, אולם מומלץ להתייעץ עם אדריכל טרם חתימה על הסכם לרכישת המגרש.

כמה מילים על המיסים והתשלומים הצפויים

ברכישת מגרש חלה על רוכש חובת תשלום מס רכישה, ועל מוכר חובת תשלום מס שבח.

ככלל חובת תשלומי היטל השבחה והיטלים נוספים שהתגבשו עד למועד המכירה או בגין תוכנית בנין עיר בתוקף נכון למועד המכירה חלה על המוכר וממועד המכירה ואילך על הקונה.

בנוסף צפויים תשלומי אגרות בניה על המבקש לקבל היתר לבניה במגרש.

ככל שמדובר במגרש שאיננו בבעלות פרטית צפויים תשלומים גם לבעלי הקרקע, כדוגמת רשות מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח או קק"ל, לשם קבלת הסכמתם למכר ולבניה במגרש.

ככל שברצונכם לקבל מימון לבניה או לרכישת המגרש מומלץ לפנות לקבלת אישור עקרוני מראש מבנק למשכנתאות או גורם מממן לפי בחירתכם.

תפקידו של עוה"ד ברכישת מגרש לבניה

קיימת חשיבות רבה לקבלת ליווי וייצוג בהסכם לרכישת מגרש מעו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן.

עוה"ד בודק את פרטי הבעלים של המגרש, ומעמדו של המוכר במגרש.

עוה"ד בודק קיומם של עיקולים או שעבודים על הזכויות במגרש.

עוה"ד ינהל עבורכם מו"מ עם הצד השני לעסקה ויגבש הסכם שיבטיח את זכויותיכם במגרש.

עוה"ד ידאג לרישום הערת אזהרה לטובתכם על הזכויות במגרש, על מנת להעניק פומביות להסכם ביניכם לבין המוכר, ועם תשלום התמורה עבור רכישת המגרש ידאג להבטיח את רישום המגרש על שמכם, נקיים מכל חוב או חובה של המוכר.

עו"ד המתמחה בתחום גם ידאג לסייע לכם בביצוע כל הבדיקות הנדרשות ובחינת מכלול השיקולים טרם החתימה על הסכם.

הכותבת הינה עו"ד, בעלת משרד המתמחה בתחום הנדל"ן ובייצוג מוכרים וקונים בעסקאות מכר "יד שניה", ורכישה מקבלנים.

האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, ויש לקבל יעוץ אישי טרם ביצוע עסקה.

משרדנו ישמח לעמוד לשירותכם בדרך הבטוחה ביותר לרכישת דירתכם

סכסוך בין שכנים : למי פונים ?

Thu, 12 Dec 2019 19:40:30 GMT

לאחרונה ייצג משרדנו בעלת דירה בבית משותף, שצמודות לדירתה 4 חניות, שנרכשו על ידה בשנות השישים.

בעלת הדירה הינה אשה מבוגרת, המתגוררת לבד, ואיננה עושה שימוש קבוע בחניות, כך שחלקן פנויות מרבית הזמן.

עם השנים, גדלה מצוקת החניה באזור, ושכניה של אותה בעלת דירה החלו להשתמש בחניות שלה כבשלהם, לאפשר למבקרים שלהם לחנות בהן, ללא בקשה או פניה מוקדמת, וכל פניותיה אליהם זכו להתעלמות במקרה הטוב, ובמקרה הפחות טוב לזלזול ואמירות גנאי בוטות.

חשוב לציין כי לא מדובר במקרה נדיר, סכסוך בין שכנים הוא דבר יחסית נפוץ, ונדמה כי סכסוכי שכנים רק מתרבים, לאור הבניה המאסיבית בשנים האחרונות של מגדלים ובניינים רבי קומות.

אז למי כדאי לפנות ?

חוק המקרקעין הסמיך את המפקח על המקרקעין, לדון בסכסוכים בין בעלי דירות, בין היתר בעניינים הבאים : מחלוקות בנוגע להשתתפות בהוצאות אחזקה של הרכוש המשותף, סכסוכים הנוגעים למתקנים של הרכוש המשותף, למשל מעלית, חניות, מתקני גז.

בנוסף המפקח על המקרקעין מוסמך לדון במחלוקות הנוגעות לאישור תמ"א 38 לבניין, שכן מדובר בהסכם שבמהותו נועד לחזק את הבניין.

למעשה המפקח על המקרקעין הינו במעמד שווה למעמד של שופט בית משפט שלום.

אלא ש - חלק מהסמכויות של המפקח על המקרקעין ייחודיות לו, ורק הוא דן בהן, וחלק מהסמכויות שהוענקו למפקח על המקרקעין הן בסמכות מקבילה לסמכות של בית המשפט השלום, והתובע יכול לבחור היכן להגיש את תביעתו.

היתרון בהגשת תביעה למפקח על המקרקעין נעוץ במומחיות שלו ובניסיון הרב שצבר בניהול דיונים בסכסוך בין שכנים, הוא מכיר היטב את המצב המשפטי, ובקיא בדקויות וברגישויות העולות מיחסי השכנות.

יתרון נוסף בהגשת תביעה למפקח על המקרקעין, הוא שהתביעה צפויה להתברר בזמן קצר באופן משמעותי מתביעה המתבררת בבית המשפט השלום.

זאת ועוד, במקרים רבים המפקח על המקרקעין רואה לעצמו חובה לבקר במקום המחלוקת ולראות במו עיניו את המקום עליו מספרים לו הצדדים. דבר זה מיעל באופן משמעותי את הדיון בפני המפקח, ומאפשר מציאת פתרונות יצירתיים לגישור בין עמדות הצדדים.

כל השיקולים האלה הם רק חלק מהשיקולים שעל תובע לשקול בבואו להחליט היכן הוא מגיש את תביעתו.

במקרה של אותה בעלת דירה שפנתה למשרדנו, הגשנו תביעה למפקח על המקרקעין, אשר בתוך זמן קצר נתן צווים כנגד אותם שכנים, וחייב אותם להשיב לבעלת הדירה את כל ההוצאות המשפטיות בהם נשאה.

הכותבת הינה עו"ד, בעלת משרד המתמחה בתחום הנדל"ן, בייצוג בעסקאות מכר והליכים משפטיים.

האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, ויש לקבל יעוץ אישי טרם הגשת תביעה.

משרדנו ישמח לעמוד לשירותכם ,

טיפים חשובים לרכישת דירה מקבלן

Thu, 12 Dec 2019 18:50:14 GMT

אחת ההחלטות החשובות בחיינו הינה רכישת דירה.

כאשר מחליטים לרכוש דירה מקבלן לרב רוכשים את הדירה כשהיא "על הנייר" כלומר טרם תחילת הבניה או בשלבי בניה, ועל בסיס ההתחייבויות כלפיכם בהסכם הרכישה.

על כן, ולצורך שמירה על זכויותיכם חשוב מאוד שתשכרו, באופן פרטי, שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן, אשר יבטיח כי ההסכם יכלול את כלל ההתחייבויות כלפיכם.

רוכשים רבים סבורים בטעות כי עוה"ד של הקבלן מייצג את האינטרסים שלהם, וזאת מכיוון שהחוק מאפשר לעוה"ד של הקבלן לגבות שכר גם מהרוכשים.

אל תתבלבלו - עוה"ד של הקבלן מייצג אך ורק את הקבלן ולא את הרוכשים.

השירותים עבורם גובה עוה"ד של הקבלן שכר קשורים לעניינים רישומיים בסיום הבניה, ואינם כוללים את ייצוג הרוכשים בהסכם הרכישה, הוא ההסכם העיקרי ביניכם לבין הקבלן.

כמה מילים על סכום הרכישה

ברכישת דירה מקבלן יש לשים לב לכך שסכום התמורה שנקבע ביניכם לבין הקבלן כולל התייחסות לרכיב המע"מ, וכן לעלויות רישום הבית המשותף.

בנוסף, יש לשים לב האם הסכום כולל חניה ומחסן או שיש להוסיף סכומים נוספים לצורך כך.

טרם חתימה על בקשת הרשמה, יש לבדוק היטב את המפרט הטכני שמוצע על ידי הקבלן, הן מכיוון שמקובל לנהל מו"מ עם הקבלן על תוספות למפרט הסטנדרטי במסגרת רכישה, והן מכיוון שהמפרט הטכני מלמד אילו פריטים אינם כלולים בדירה ויהיה עליכם לשלם עליהם בנפרד.

כמו כן, יש לבדוק האם הקבלן שומר לעצמו בהסכם את הזכות להוסיף תשלומים על סכום הרכישה, במקרה של קבלת דרישות תשלום חדשות מהרשות המקומית או יצירת מיסים חדשים.

המיסים הצפויים

מס רכישה חל על רוכשים, בהתאם למדרגות המס האישיות שלהם.

מס הכנסה חל על הקבלן, אשר מעביר טופס 50 למיסוי מקרקעין לשם קבלת אישור מס שבח למכירה.

תשלומים לעירייה ככלל חלים על הקבלן עד למסירת הדירה, אולם יש הסכמים בהם נכללים הוראות אחרות וחשוב לעיין היטב בהסכם.

תפקידו של עוה"ד ברכישת דירה מקבלן

קיימת חשיבות רבה למעורבות עו"ד מצד הרוכשים ברכישת דירה מקבלן, כבר עם קבלת טופס ההרשמה וטרם החתימה עליו .

חשוב לציין כי בקשת ההרשמה עליה מחתימים את הרוכשים אנשי המכירות של הקבלן, הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין, אשר לרב ביטולו מחייב את הרוכשים בתשלום פיצוי או קנס .

על כן, אם למרות האמור הינכם מעוניינים לחתום על בקשת הרשמה טרם קבלת יעוץ מעו"ד, דאגו לכך שהיה והעסקה לא יצאה לפועל, מכל סיבה שהיא, הכספים ששילמתם ברישום יוחזרו לידיכם.

במסגרת הייצוג על עוה"ד לבדוק את פרטי הקרקע עליה מוקם הפרויקט, את בעלי הזכויות בה, קיומם של שעבודים או עיקולים על הזכויות.

בנוסף, על עוה"ד לוודא כי הכספים המשולמים על ידיכם עד למסירת הדירה מובטחים בהתאם להוראות החוק.

כמו כן, על עוה"ד לדאוג ידאג לכך שלוחות הזמנים למסירה ולרישום הדירה על שמכם יהיו ברורים, וייקבעו מנגנוני פיצוי מקובלים במקרה של איחור מצד הקבלן במסירת הדירה.

ייצוג רוכשים בהסכם לרכישה מקבלן כולל תחומים רבים נוספים, החשובים להגנה על הכספים הרבים שהינכם משקיעים בדירה, עד לקבלת המפתח המיוחל.

הכותבת הינה עו"ד, בעלת משרד המתמחה בתחום הנדל"ן ובייצוג מוכרים וקונים בעסקאות מכר "יד שניה", ורכישה מקבלנים.

האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, ויש לקבל יעוץ אישי טרם ביצוע עסקה.

משרדנו ישמח לעמוד לשירותכם בדרך הבטוחה ביותר לרכישת דירתכם